지난 번 연남동 지역 첫 번째 글↑로 시장상황을 살펴봤는데 오늘은 연남동2에 대한 글입니다.
제목에는 연남동이라고 적어놓았는데 지난 번 글도 그렇고 이번 글도 그렇고 동교동이 같이 있습니다. 동교동만 따로 빼서 하기가 애매해서 연남동, 동교동을 합쳤으니 혹시라도 동교동 궁금하셨던 분 계시면 연남동 글을 참고해 주시면 좋겠습니다. 이번 지도의 3/4 정도는 연남동, 나머지 1/4 정도가 동교동입니다.
홍대입구역 에어비앤비, 연남동2(+동교동)
홍대입구역 3번 출구 앞쪽 경의선숲길 오른쪽의 연남동, 동교동 지역입니다. 데이터는 에어비앤비 전문 분석 데이터를 사용했으며, 이 데이터가 정확하다고 말씀드릴 수는 없습니다. 개인별로 받아들이는 차이도 있을거라 생각됩니다. 그러니 홍대입구역 근처에서 에어비앤비를 준비하는 분들이 단순 참고용으로 읽어보면 되겠습니다. 데이터는 작년 기준입니다.
아래 지도의 파란 부분입니다.
홍대입구역 연남동2 에어비앤비 시장 및 수익성 분석
(1) 숙소 리스팅: 약 540개의 숙소가 운영중입니다.
(2) 예약률: 이 지역의 예약률은 약 85% 입니다.
(3) 1박 평균 가격: 이 지역의 1박 평균 가격은 $80 입니다.
(4) 숙소별 평균 청소 비용: 이 지역 숙소들의 평균 청소 비용은 $30 입니다.|
(5) 집 전체 운영비율: 이 지역은 72%의 숙소가 집 전체를 빌려주는 식으로 운영하고 있습니다.
(6) 개인실 운영비율: 이 지역은 개인실 19%의 비율로 운영중입니다. 그 외 다인실 및 기타 등등
(7) 최대 숙박 가능 인원
1인 11%
2인 21%
3인 6%
4인 16%
5인 7%
6인 16%
7인 3%
8인 8%
9인 이상 약 10%
연남동2 에어비앤비 추정 수익률 분석
(환율은 1400원으로 계산합니다.)
연남동2 에어비앤비 매출: $25,180
집 전체를 빌려주는 경우 매출: $29,919
개인실을 빌려주는 경우 매출: $14,308
(1) 추정 매출
총 매출 ($25,180) = $24,820 (숙박 수익) + $360 (청소비)
숙박 매출 ($24,820) = 1박당 $80 x 365일 x 85% 점유율
총 매출 (35,252,000원) = 34,748,000원 (숙박 수익) + 504,000원 (청소비)
숙박 매출 (34,748,000원) = 1박당 112,000원 x 365일 x 85% 점유율
(2) 집 전체를 빌려주는 경우의 추정 매출
연 매출: 총 매출 약 41,886,600원 입니다.
월 매출: 월 매출은 약 3,490,550원 입니다.
일 매출: 일매출은 약 114,753원 입니다.
(3) 개인실을 빌려주는 경우의 추정 매출
연 매출: 총 매출 약 20,031,200원 입니다.
월 매출: 월 매출은 약 1,669,266원 입니다.
일 매출: 일매출은 약 54,880원 입니다.
이 지역에서 집 전체를 빌려주면 한 달에 약 350만 원 정도의 매출이 발생합니다. 이는 서울 내에서 최상위권의 수익 구조입니다. 물론 이 수치는 평균값이므로, 숙소의 인테리어, 후기 수, 응대 속도, 운영 노하우에 따라 실제 수익은 달라질 수 있습니다. 운영 전략과 컨셉이 명확한 숙소는 이 평균치를 훨씬 상회하는 매출을 꾸준히 기록하고 있습니다.
연남동2 에어비앤비 결론
연남동은 공항철도 홍대입구역 노선이 바로 거쳐가기 때문에 우리나라에서 가장 많은 에어비앤비 숙소가 있는 지역입니다. 서울 마포구에 전국에서 가장 많은 에어비앤비 숙소가 있습니다. 그 중에 단연코 홍대 지역 분포도가 제일 높아서 이 지역의 수익과 예약률이 우리나라 최상위권이라고 보면 됩니다.
지난 번 글에서의 연남동 첫 번째 지역과 합쳐본다면 그 좁은 두 동네에만 약 1,300개의 에어비앤비 숙소가 등록되어 있습니다. 위 지도의 홍대입구역 반대쪽 홍익대학교 방면의 숙소들은 넣지도 않은 수치입니다. 반대쪽까지 다 합쳐서 계산해 본다면 홍대 주변으로 얼마나 많은 숙소가 있을지 짐작해 볼 수 있습니다.
이 지역은 허가받을 수 있는 매물만 있다면 거의 대부분 에어비앤비 오픈을 준비합니다. 그래서 숙소를 얻고 싶어하는 사람도 많고, 과열된 면이 있어서 몇 년간 월세도 많이 올랐습니다. 처음엔 임대인들도 에어비앤비가 익숙치 않았지만 이제는 보편적인 일이 되어 에어비앤비 가능한 물건이라면 임대인의 기본적인 월세 상승을 동반합니다.
홍대지역이지만 너무 비싼 월세, 그리고 너무 비싼 권리금을 주고 진입하는 것은 바람직하지 않습니다. 여러 개의 숙소를 클릭해본 후 예약률이 좋은 숙소와 평범한 숙소, 잘 안 되는 숙소 세 가지 경우를 적절히 비교하여 최소한 내가 오픈했을때 평타 이상은 할 수 있다는 확신이 있으면 진입하세요.
이제 오픈만 하면 예약이 되는 시기는 지났습니다. 에어비앤비에 경력자들과 년차가 오래 쌓인 호스트들이 너무 많거든요. 단, 이 시장은 경력이 수익을 보장하지는 않습니다. 신규 호스트가 오래된 호스트보다 잘 되는 경우도 쉽게 볼 수 있는 것이 이 에어비앤비 시장입니다. 단순히 입지나 숙소 수만 보고 판단하기보다는 숙소의 실제 경쟁력과 운영 전략에 대한 충분한 분석이 선행되어야 합니다. 숙소의 인테리어, 디자인, 후기 관리, 응대 속도, 청소 퀄리티 같은 기본적인 요소 외에도, 차별화된 경험을 제공할 수 있는 요소가 있는지 고민해보는 것이 중요합니다.
지금 이 순간에도 새로운 숙소가 계속 생기고 있고, 경쟁은 치열해지고 있습니다. 그러나 그만큼 분명히 기회도 있습니다. 그 많은 숙소가 다 잘 될수는 없으니까요. 철저한 준비와 세심한 운영으로 시장에 진입한다면, 홍대는 여전히 매우 매력적인 에어비앤비 운영지입니다.
경쟁은 치열하지만, 그 안에서 살아남는 법도 분명히 존재합니다.
누구나 할 수 있지만, 아무나 잘할 수는 없는 것이 에어비앤비입니다.