지난 10/10일 문화체육관광부 보도자료를 통해,
외국인관광 도시민박업 노후주택 30년 기준을 없애기로 결정했습니다.
2024년부터 노후주택 30년 기준이 생기면서 주택을 활용한 에어비앤비 매물 찾는 것에 어려움을 겪은 사람들이 많았습니다. 그도 그럴 것이 각 지자체별로 기준이 다 달라서 어느 구는 20년 된 주택만 허용해 주고, 또 어느 구는 30년 된 주택도 허용해 주고, 어디는 철근/콘크리트 건물만 허용해 주고… 일정한 기준이 없이 지자체별로 해석을 달리해서 적용하곤 했습니다.
그러나 공통적으로 20~30년된 노후주택은 허가를 받을 수 없다는 것이 골자였는데,
이번 규제 합리화를 통해 노후주택도 외국인관광 도시민박업 허가를 가능하게 해준다는 것이 이번 발표의 핵심입니다.
이렇게 그냥 풀어주었으면 노후주택 보유자나 에어비앤비를 위해 매물을 찾는 사람들에게도 긍정적인 반응이 많았을텐데,
단서가 하나 달려있습니다.
즉, 30년 넘은 노후주택도 허가를 내주겠지만 그 건물이 안전성을 갖추고 있는지 확인 후 내주겠다는 이야기입니다.
그런데 여기서 안전검사에 대한 명확한 기준이 나와있지 않습니다.
육안으로 기본적인 안전 점검만 하면 되는것인지,
아니면 안전 진단을 받아야 되는지, 혹은 건물의 구조까지 안전 진단을 받아야하는지에 대한 명시가 없습니다.
그래서 아직까지는 확실하게 어떤 안전진단을 받아야 통과되는지에 대한 기준이 없습니다.
다만, 약 열흘이 지난 지금 시점에서 여기저기 말이 들려오고 있습니다. 어느 구는 기본적인 안전 검사 서류만 제출하면 된다는 곳이 있고, 또 어느 구는 정밀 안전검사가 필요하다는 이야기를 합니다. 물론 건물이 안전한지 진단해 보면 좋겠지요. 그런데 문제는 비용이 발생합니다.
기본 50~100만 원 정도의 안전진단으로 갈 것인지, 200~500만 원 정도의 좀 더 정밀한 안전진단으로 갈 것인지, 그 이상의 비용이 소요되는 구조안전진단까지 해야되는 것인지 아직 확실하게 정해진 게 없지만, 문체부 공문에서도 ‘지방자치단체 담당자가 건축물의 실질적 안정성 확보 여부를 결정하도록’이라는 문구를 넣었기에, 아마도 각 지자체마다 안전 검사 기준을 달리 할 것으로 예상해 볼 수 있습니다.
노후주택 안전검사는 임차인의 입장과 임대인의 입장이 다를 수밖에 없습니다.
에어비앤비 허용해 주면서 임대인이 안전진단까지 손수해 줄 사람은 많지 않을 테니까 임차인이 임대인의 건물의 안전성 여부를 확인할 수 있도록 임대인을 설득해야 합니다. 임대인의 건물에 불법 건축물이 있거나, 도면과 현황이 다르거나, 안전 사항 지적받을 것을 꺼려 하는 임대인이라면 안전진단에 동의하지 않을 것이 분명합니다. 거기에 안전성이 문제가 있다고 판단되면 건물주 입장에서 그냥 두기도 뭐하고, 여태 괜찮았는데 또 손대자니 돈 들어가고, 가만히 있었으면 이런 일 없었을 텐데 괜히 임차인이 에어비앤비 한다고 나서서 일 벌이는 것도 싫을거고… 이런저런 이유로 거절할 임대인이 있을 겁니다.
거기에 임차인도 실제 안전검사를 받은 건물이 통과하지 못하면 남의 건물에 안전진단만 해주는 상황이 되는 거죠. 게다가 진단 비용이 비싸면 진행하기 어려울 수밖에 없습니다.
결국에 노후주택 30년 폐지에 관한 문체부의 발표도, 에어비앤비를 준비하는 사람의 입장에서 보면 마냥 좋지만은 않습니다. 노후주택에서의 기회를 얻을 수 있는 반면, 그에 따른 손해를 볼 가능성이 있기 때문이죠.
이전부터 각 지자체에서는 30년 넘은 노후주택에 관해서 무료로 안전점검을 진행하고는 했습니다. 해당 안전점검은 각 지자체의 건축 담당자 혹은 기관과 연계된 건축사가 직접 나가 점검을 하는 식으로 진행되는데, 이 안전진단 결과를 가지고 에어비앤비 노후주택 안정성 통과를 시켜줄지는 아직 확실치 않습니다. 이 또한 지자체 예산이 배정되어 신청한다고 다 받아볼 수 있는 것도 아니고, 일정 한도 내에서만 가능한 사업입니다. 발 빠른 사람들은 이미 이 사업에 대해 문의했으나 예산 소진으로 진행이 어렵다는 이야기도 들려옵니다.
만약 이런 지자체 무료 안전진단으로 안정성 검사를 통과할 수 있다면, 또 그게 소문이 나면, 많은 사람들이 신청할 것은 불 보듯 뻔한 일입니다. 그렇게 되면 이 사업은 에어비앤비 안전검사용으로 진행을 해주지 않을 수도 있고, 이 무료 안전진단으로는 통과를 안 시켜줄 가능성이 있습니다. 개인의 수익사업을 위해 무료 안전진단을 요청하는 모양새가 되기 때문이죠.
현재는 노후도 해제 발표한지 얼마 되지 않아 각 지자체의 데이터가 별로 없습니다. 여기는 이걸로 통과시켜 준다더라, 저기는 이 검사받아서 가지고 오라더라 등등 데이터가 없기 때문에 각 지자체가 어떤 기준을 잡을지는 당분간은 두고 봐야 할 일입니다.