에어비앤비 창업은 많은 이들에게 매력적인 부업 또는 주요 소득원이 될 수 있습니다. 하지만 시작하기 전에 반드시 수익성을 분석해야 리스크를 줄이고 성공 확률을 높일 수 있습니다. 아래는 창업 전에 진행해야 할 에어비앤비 수익성 분석 방법입니다.
1. 시장 조사: 지역의 수요와 경쟁 분석
에어비앤비를 운영하려면 내가 오픈하려는 지역에 수요가 있는지를 파악해 보는 것입니다.
지역 숙박 수요 파악
해당 지역이 관광지인지, 또는 비즈니스 고객이 많은지 조사하세요.
이 지역에 오픈해도 수요가 있는지 확인해 봐야 합니다. 외국인이 많이 올 것으로 예상되는지, 내국인이 많이 올 것으로 예상되는지도 따져봐야 합니다. 보통 외국인이 많이 오는 지역은 정해져 있습니다. 참고로 외국인 관광객은 지방은 거의 가지 않습니다. 10명 중 1~2명 정도만 지방에 방문하는데 방문하는 지방은 부산, 제주도가 끝입니다. 그 외 지역은 외국인 관광객을 기대하기는 쉽지 않겠죠.
경쟁 분석
에어비앤비 홈페이지에 들어가서 내가 오픈하려는 동네로 지도를 좁히세요.
그 동네에 에어비앤비에 등록되어 있는 숙소가 몇 개가 있는지 확인하세요.
각 숙소를 일일이 클릭해서 달력을 확인하세요. 달력에 막혀있으면 예약이 되어있는 걸로 생각하고, 예약 현황을 기록하세요.
만약에 근방에 숙소가 별로 없거나, 숙소 달력을 확인해봤는데 예약되어있는 날짜가 별로 많지 않다면, 높은 확률로 에어비앤비를 운영하기에 좋지 않은 동네일 수 있습니다. 분석해보니 그런 동네라면 시작하지 않는 게 좋은 선택일 수 있습니다.
2. 예상 수익 계산
수익성 분석의 핵심은 월간 예상 수익을 산출하는 것입니다. 위에서 같은 지역의 숙소들을 확인해 봤을때 예약률이 어느 정도 되는지 대략적으로 파악이 되었을 겁니다.
일일 숙박 요금 설정
경쟁 숙소의 평균 가격을 참고해 적정 가격을 설정하세요. 처음에는 우리 숙소에 후기도 없고, 1박에 얼마나 받아야하는지 감이 없을테니 비슷한 컨디션의 숙소 70~80% 정도로 1박 요금을 책정하는 것을 추천합니다. 부가 서비스(아침 식사 제공, 주차 공간 등)가 있다면 약간의 금액 상승도 괜찮습니다.
가동률 추정
가동률은 숙소가 실제로 운영되는 비율입니다. 예를 들어, 한 달 동안 평균적으로 70%의 예약률을 예상한다면 30일 중 약 21일간 숙소가 예약된다고 계산할 수 있습니다. 사실 이 가동률이라는 것은 본인이 실제로 숙소 운영을 해보지 않으면 알 수 없습니다. 위에 말했던 방식으로 어느 정도 예약이 되겠거니 추정을 해볼 수는 있겠지만, 그 추정률이 실제 수익률과 같을 거라는 보장은 없습니다.
월 예상 수익 계산
일요금 × 예상 가동률(일수)로 월 예상 수익을 계산합니다.
예: 하루 10만 원 × 21일 = 210만 원.
임대차 계약으로 진행할 경우에는 열흘 예약으로 월세+관리비가 뽑아지는 정도로 세팅을 해놓으면 좋습니다. 예를 들어 월세가 90만원, 관리비가 20만원이라면 열흘 예약을 받아서 110만원의 수익이 나면 됩니다. 그러면 하루에 약 10~11만원 정도로 책정해 놓으면 청소비가 플러스가 되어 10일 예약으로 월세 및 관리비를 채울 수 있습니다.
3. 비용 분석
수익만큼 중요한 것은 비용을 정확히 산출하는 것입니다. 비용 항목은 크게 초기 투자 비용과 운영 비용으로 나뉩니다.
초기 투자 비용
부동산 임대료(전세/월세) 또는 매매 비용
인테리어 공사 및 스타일링 비용
가구, 침구, 전자기기 등의 초기 세팅 비용
사진 촬영, 집기 세팅 비용
운영 비용
월 임대료 또는 대출 이자
매달 발생하는 공과금(전기, 수도, 인터넷 등)
청소 업체 비용(1회당 비용 또는 월 정산, 본인이 직접 청소한다면 제외)
플랫폼 수수료(에어비앤비는 예약 수익의 약 3%를 수수료로 부과)
보험료 및 집기, 비품(숙소 보험 및 휴지, 정수기, 쓰레기 봉투 등 기타 집기 비용)
추가로 고장 및 수리 비용(가전제품, 배관 등)과 비상 자금도 고려해두고 있으면 좋습니다.
4. 손익분기점 계산
손익분기점은 총 비용을 초과하는 수익을 내기 위해 필요한 최소 매출을 뜻합니다.
손익분기점 계산 공식: 총 월간 비용 ÷ 일일 숙박 요금 = 필요한 가동일수
예: 월간 비용이 150만 원이고, 하루 숙박 요금이 10만 원이라면 손익분기점은 15일입니다. 손익분기점이 예상 가동률보다 높다면 초기 전략을 재검토해야 합니다. 손익분기점이 12~13일이 넘지 않는 것이 좋습니다. 한 달에 30일을 꽉꽉 채워서 예약을 받는 경우는 드문 일 입니다. 보통 한 달에 25일 정도 예약이 차면 풀 북이라고 보면 되는데, 12일 예약으로 모든 비용을 벌고, 13일 예약부터는 수익이 되는 구조입니다. 이렇게 계산해보면 이 숙소를 운영했을때 내가 얼마의 수익을 벌어갈 수 있을지 계산을 할 수 있게 됩니다.
5. 리스크 분석 및 대응 방안
수요 감소 리스크
비수기에는 수요가 감소할 가능성이 큽니다. 이를 대비해 할인 프로모션이나 장기 예약 유도 전략을 준비하세요. 라고 적어두었지만 사실상 에어비앤비 호스트가 예약이 안 들어올때 예약 받을 수 있는 방법은 가격 할인밖에는 없습니다. 그러나 가격 할인으로 보통때보다 낮은 가격으로 예약을 받는다면, 그 가격에 맞는 게스트가 올 확률도 올라가게 됩니다. 그냥 공실을 염두에 두고 비워두는 것이 나을 수도 있습니다.
법적 및 규제 리스크
만약 합법적으로 운영할 수 있는 방법을 마련하지 못했다면, 지금까지 운영했던 숙소는 더 이상 운영하지 않는 것이 좋을 수도 있습니다.
고객 만족도 리스크
후기와 평점이 수익에 직결되므로 고객 만족도를 높이는 데 집중하세요. 편리한 체크인/체크아웃 시스템과 청결한 숙소 관리가 핵심입니다. 게스트와 싸우려고 하지 마세요. 최대한 좋게좋게 넘어가겠다는 마음가짐이 필요합니다. 그렇다고 게스트에게 너무 쩔쩔 맬 필요도 없습니다. 되는 건 된다, 안 되는 건 안 된다. 확실하게 얘기해주면 게스트와 호스트 모두 편합니다. 어떤 요청을 거절했다고 게스트가 후기를 나쁘게 쓰고 그런 경우는 드뭅니다. 보통의 사람들이 보통의 상식으로 생각하는 반응해 주고, 응해주면 됩니다.
결론?
오픈을 목적으로 하지 말고, 수익 창출을 목적으로 해야합니다. 요즘 매물 구하기가 어려워서 오픈하는 것을 목표로 두고 움직이는 호스트가 많이 보이는데, 그러지 마세요. 관광객 오지도 않는 동네에 합법으로 할 수 있는 매물있다고 무작정 오픈해서야 되겠습니까? 안 그런가요? 적어도 게스트 올만한 지역으로 정해서 오픈하시는 게 좋습니다. 장기적으로 봤을때 그게 훨씬 맞는 선택입니다. 돈과 시간, 본인 에너지 들여서 손님도 안 오는 지역에 오픈하면 그 스트레스는 누구에게? 본인에게 갑니다. 그러니 초반부터 수익성 분석도 해보시고, 게스트가 잘 올만한 지역에 오픈하는 것을 추천합니다.