** 아래 글은 에어비앤비 호스트모임 카페에 제가 2016년 9월 27일 작성한 글입니다. 오래전 글이니 참고만 해주세요. 원글과 댓글이 궁금하신 분은 카페의 운영자 칼럼 게시판을 참고해 주세요.
이번 칼럼에서는 에어비앤비 수익률과 직결되는 가격 설정 방법에 대해 다뤄보려고 합니다.
카페, 호스트 모임, 지인들의 경험담을 들어보면, 이미 운영 중인 호스트분들은 각자 나름의 가격 전략을 가지고 계신 경우가 많습니다. 반면, 호스팅을 처음 준비하는 예비 호스트분들은 숙소 준비 외에도 신경 쓸 것이 많아 가격 책정에 대한 경험이 부족한 경우가 종종 있더라고요.
물론 가격을 정하는 일이 복잡한 건 아니지만, 혹시 아직 감이 잡히지 않으신 분들을 위해 도움이 될까 해서 정리해봤습니다.
에어비앤비 가격 책정의 시작
숙소를 처음 등록할 때 가장 먼저 결정해야 하는 것이 바로 기본 가격입니다. 에어비앤비에서 숙소 요금을 설정하는 방법은 크게 스마트 요금제와 기본 요금제 두 가지가 있습니다.
스마트 요금제는 호스트가 설정한 최저가와 최고가 사이에서 에어비앤비 시스템이 자동으로 요금을 조정하는 방식입니다. 예를 들어 최저가를 $50, 최고가를 $60으로 설정하면 시스템이 과거 통계와 시장 데이터를 기반으로 매일 $50에서 $60 사이에서 요금을 책정합니다. 즉, 시스템이 알아서 수요와 경쟁 상황을 고려해 과학적으로 요금을 적용하는 방식이죠.
다만 스마트 요금제를 사용해보신 분들은 아시겠지만, 실제로는 금액이 조금 낮게 책정되는 경우가 많습니다. 예를 들어 $50~$60로 설정했더라도 실제 요금은 $50~$52 정도로 조정되는 경우가 많습니다. 이는 에어비앤비 입장에서는 조금 저렴한 요금이라도 예약이 이루어지면 수수료를 받을 수 있기 때문에 발생하는 현상입니다.
스마트 요금제가 필요하지 않다면, 호스트가 직접 기본 요금을 설정해 운영하는 것도 가능합니다.
에어비앤비 가격 책정 – 목표 수익률 설정하기
에어비앤비를 운영하면서 여러분이 설정한 목표 수익률은 어느 정도인가요?
처음부터 목표 없이 ‘그냥 한번 해보자’ 하고 시작하는 호스트와, 어느 정도 계산을 하고 시작하는 호스트는 가격 책정 방식부터 차이가 날 수밖에 없습니다.
원하는 월 순수익 결정하기
먼저 에어비앤비를 통해 한 달에 얻고 싶은 순수익을 정해야 합니다. 목표치를 설정하는 것이 가격 책정의 첫걸음이죠.
예를 들어 월 순수익 목표가 100만 원이라면, 월세와 관리비(전기세, 가스비, 인터넷, 청소비, 이동 비용 등)를 제외하고 100만 원이 남도록 요금을 계산해야 합니다.
초반에는 너무 욕심을 내지 않는 것이 좋습니다. 운영 초기에는 후기도 별점도 적기 때문에 과도한 목표를 세우면 예약이 잘 안될 때 스트레스를 받게 됩니다. 따라서 처음에는 목표를 조금 낮게 잡고 보수적으로 설정하는 것이 좋습니다. 이 목표치에 따라 가격 책정이 시작됩니다.
월세 회수 기간 산정하기
이 부분은 임대료를 내고 운영하는 경우에 해당합니다. 초기 예비 호스트라면 월세 회수 기간을 약 10일 정도로 보고 가격을 설정하는 것이 적절합니다. 예를 들어 월세가 70만 원이라면, 10일 예약으로 월세가 상쇄되도록 하루 요금을 7만 원 정도로 설정하면 됩니다. (관리비 포함, +1~2일 여유 포함) 물론 지역과 숙소 조건에 따라 차이가 있으므로 본인 판단에 따라 조정해야 합니다.
초반에는 예약 열흘 정도로 월세를 회수하고, 이후에는 순수익으로 돌아오도록 계획하는 것이 좋습니다. 단, 여름에는 전기세, 겨울에는 난방비, 그리고 각종 소모품 비용이 추가로 들어가므로 이를 감안하여 요금을 책정해야 합니다.
처음 운영을 시작할 때는 조금 보수적으로 가격을 설정하는 것이 안전합니다.
초반에는 낮은 가격으로 시작하기
많은 에어비앤비 호스트들이 초반에 활용하는 전략입니다. 처음에는 조금 낮은 요금으로 예약을 받아 후기를 몇 개 확보한 뒤, 원래 목표로 했던 가격대로 올리는 방식이죠. 보통 목표 가격보다 10~20% 정도 낮게 설정하면 적당하며, 후기 확보를 위해 더 낮추는 경우도 있습니다.
주의할 점은 가격을 낮게 책정하면 장기투숙객이 들어올 수 있다는 점입니다. 따라서 최장 숙박 가능일을 일주일 이하로 설정해 장기투숙은 피하는 것이 좋습니다.
후기 확보 후 원래 가격으로 조정하기
초반에 낮은 가격으로 시작한 뒤 원래 목표 가격으로 올리는 시점은 후기를 기준으로 삼으면 좋습니다. 후기가 1~2개일 때는 리스팅에 별점이 표시되지 않아 게스트가 잘 인지하지 못할 수 있습니다. 별점이 없으면 시각적으로 눈에 잘 띄지 않아 게스트의 관심을 끌기 어렵습니다.
후기가 3개 이상 남겨져야 비로소 숙소 리스팅에 후기 있는 숙소로 표시가 됩니다. 그러므로 최소한 후기 3개 이상 받을때까지는 기다려보는 것이 좋겠습니다.
청소비를 전략적으로 활용하기
에어비앤비 리스팅을 보면 비슷한 숙소인데도 1~2만 원 정도 가격 차이가 나는 경우가 있습니다. 이런 차이는 대부분 청소비 설정에서 발생하는데요. 1박 요금을 낮춰 게스트의 클릭율을 높이고, 청소비를 추가해 실제 수익은 목표한 금액을 맞추는 방식입니다. 예를 들어, 7만 원짜리 방을 5만 원으로 낮추고 청소비 2만 원을 붙여 7만 원 수익을 확보하는 식이죠.
주의할 점은 청소비는 1회만 부과된다는 것입니다. 2박, 5박을 하더라도 청소비는 한 번만 적용되므로 과도하게 책정하면 예약이 줄어들 수 있습니다. 청소비를 활용하는 목적은 클릭율을 높여 게스트에게 숙소 노출을 늘리기 위함임을 항상 염두에 두세요.
남는 날짜 활용하기
예약을 진행하다 보면 하루나 이틀 정도 예약이 채워지지 않고 남는 경우가 생깁니다. 이런 중간 날짜를 활용하고 싶다면, 떨이 요금으로 가격을 조정해보는 것도 좋은 방법입니다.
